계약서를 쓴 뒤에야 “상가는 0.9%”라는 말을 들었습니다
카페를 준비하는 사장님은 보증금 3천만원, 월세 200만원인 매장을 소개받았습니다. 위치와 시설이 마음에 들어 당일 가계약금을 보냈고, 이틀 뒤 임대차계약서를 작성했습니다. 중개보수는 계약서 서명이 끝난 뒤 처음 안내받았습니다.
중개사무소는 “상가는 원래 0.9%”라며 거래금액 2억3천만원의 0.9%인 207만원을 청구했습니다. 여기에 부가세가 별도라고 했고, 공동중개로 다른 사무소가 참여했지만 사장님이 최종적으로 누구에게 얼마를 내는지는 설명이 달랐습니다.
사장님은 요율을 협의할 수 있는지, 권리금 계약을 도와준 비용이 중개보수에 포함되는지 묻고 싶었습니다. 하지만 이미 임대인과 계약을 끝낸 뒤라 매장 계약까지 흔들릴까 걱정돼 청구액을 그대로 보냈습니다. 입금 후에는 간이영수증만 받았습니다.
매장 임대차 중개보수는 상한요율을 찾는 일보다 거래금액·합의요율·부가세·별도비용·지급시기를 계약금 전에 한 장으로 확정하는 일이 중요합니다.
핵심 정리
| 확인 항목 | 계약 전에 물을 질문 | 문서로 남길 내용 |
|---|---|---|
| 물건 구분 | 이 매장은 주택 외 중개대상물로 계산하나요? | 건축물 용도, 주택·상가 면적 비율 |
| 거래금액 | 월세에 100과 70 중 무엇을 곱하나요? | 보증금, 월세, 계산식, 거래금액 |
| 상한 | 우리 거래의 중개보수 상한은 얼마인가요? | 거래금액 × 0.9% 이내 상한액 |
| 협의 | 실제 적용요율 또는 정액은 얼마인가요? | 합의요율·합의금액, 협의일 |
| 부가세 | 제시한 금액에 부가세가 포함됐나요? | 공급가액, 세액, 최종 결제액 |
| 실비 | 중개보수 외에 어떤 비용을 청구하나요? | 항목, 영수증, 부담주체, 상한 |
| 권리금 | 권리금·시설양도 알선 대가는 별도인가요? | 업무범위, 금액, 지급·환불조건 |
| 공동중개 | 내가 두 사무소에 각각 내야 하나요? | 임차인 부담 총액, 수납사무소 |
| 지급시기 | 계약금·잔금 중 언제 지급하나요? | 지급일, 거래 불성립·해제 시 처리 |
| 증빙 | 어떤 명의로 어떤 증빙을 발급하나요? | 입금계좌, 현금영수증·세금계산서 |
계약 전 10단계 확인 순서
- 1
건축물대장과 실제 임차 부분을 보고 주택 외 매장인지, 주택과 상가가 섞인 건축물인지 확인합니다.
- 2
보증금과 월세를 적고 월세에 100을 곱한 거래금액을 먼저 계산합니다.
- 3
1차 거래금액이 5천만원 미만일 때만 월세에 70을 곱해 거래금액을 다시 계산합니다.
- 4
거래금액의 0.9%로 법정 상한액을 계산하되 실제 요율 또는 정액은 별도로 협의합니다.
- 5
가계약금 전에 공급가액·부가세·실비를 나눈 중개보수 견적서를 받습니다.
- 6
일반중개계약서 또는 문자에 적용요율, 총액, 지급시기와 거래 불성립 때 처리기준을 남깁니다.
- 7
권리금·시설양도·컨설팅·대출알선 등 임대차 중개보수 밖의 대가를 항목별로 분리합니다.
- 8
공동중개라면 참여 사무소, 임차인이 부담할 총액과 실제 수납·증빙 발급 주체를 확인합니다.
- 9
계약 당일 중개대상물 확인·설명서의 중개보수와 산출내역을 합의한 견적과 대조합니다.
- 10
계약한 사무소 명의 계좌로 지급하고 현금영수증·세금계산서 등 적합한 증빙과 이체내역을 보관합니다.
1. 먼저 ‘상가니까 0.9%’보다 물건 구분을 확인합니다
공인중개사법 시행규칙은 주택과 주택 외 중개대상물의 보수 기준을 다르게 정합니다. 일반적인 매장 임대차는 주택 외 기준을 적용하지만, 한 건물이나 한 중개대상물에 주택과 상가가 함께 있는 경우에는 면적 비율에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다.
시행규칙은 중개대상물인 건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 기준, 2분의 1 미만이면 주택 외 기준을 적용하도록 합니다. 건물 전체에 주택이 있다는 이유만으로 판단하거나, 임차한 호실의 간판만 보고 단정하지 말고 중개사에게 어떤 서류와 면적으로 구분했는지 설명을 요청하세요.
건축물대장의 주용도·층별 용도, 임차할 부분의 면적과 실제 사용계획을 확인합니다. 용도와 현황이 다르면 중개보수 문제보다 영업신고와 용도변경 문제가 더 커질 수 있으므로 매장 음식점 영업신고 체크리스트도 함께 확인하세요.
2. 0.9%는 정액이 아니라 ‘이내에서 협의’하는 상한입니다
현재 공인중개사법 시행규칙 제20조는 일반적인 상가처럼 주택 외 중개대상물의 중개보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정하도록 합니다. 0.9% 이내는 넘을 수 없는 한도이지 모든 상가 거래에 자동 적용되는 고정요율이라는 뜻은 아닙니다.
중개사무소가 실제로 받고자 하는 상한요율은 사무소에 게시하는 중개보수·실비 요율표에도 표시해야 합니다. 게시표가 0.7%라면 법령상 최대치가 0.9%라는 이유로 0.9%를 청구할 수 있는지 확인해야 합니다.
협의는 계약서를 다 쓴 뒤 “깎아 달라”고 말하는 것보다 매물 안내와 조건 협상이 진행되는 동안 하는 편이 명확합니다. 보증금과 월세가 바뀌면 거래금액과 보수도 달라지므로 최종 임대조건이 정해질 때 다시 계산하세요.
3. 보증금과 월세로 거래금액을 먼저 계산합니다
매장 월세 계약은 보증금만 보고 중개보수를 계산하지 않습니다. 보증금 외에 월세가 있으면 원칙적으로 보증금 + 월세 × 100을 거래금액으로 계산합니다. 이 계산 결과가 5천만원 미만일 때는 보증금 + 월세 × 70으로 다시 계산합니다.
월세 × 70은 보증금이 작으면 항상 쓰는 공식이 아닙니다. 먼저 100을 곱한 1차 거래금액이 5천만원 미만인지 확인한 뒤 적용합니다. 관리비와 부가세 포함 월세 중 어떤 금액을 차임으로 봤는지도 산출내역에서 확인하세요.
계산 예시 1: 보증금 3천만원, 월세 200만원
- 거래금액:
3천만원 + 200만원 × 100 = 2억3천만원 - 법정 상한액:
2억3천만원 × 0.9% = 207만원 - 0.6%로 합의한 경우:
2억3천만원 × 0.6% = 138만원 - 위 금액은 임차인 한쪽의 중개보수 계산 예시이며 부가세는 별도 여부를 확인합니다.
계산 예시 2: 보증금 500만원, 월세 40만원
- 1차 거래금액:
500만원 + 40만원 × 100 = 4,500만원 - 1차 결과가 5천만원 미만이므로 재계산:
500만원 + 40만원 × 70 = 3,300만원 - 법정 상한액:
3,300만원 × 0.9% = 29만7천원 - 0.8%로 합의한 경우:
3,300만원 × 0.8% = 26만4천원
계산기는 숫자를 보여 주지만 어떤 금액을 월세로 넣었는지까지 확인해 주지 않습니다. 임대차계약서의 보증금·월차임과 중개대상물 확인·설명서의 거래예정금액이 같은지 대조하세요.
4. 요율보다 ‘최종 원화 금액’으로 합의합니다
0.6% 정도, 조정해 드리겠다처럼 요율만 말하면 최종 월세 변경과 부가세 때문에 결제액이 달라질 수 있습니다. 적용요율과 함께 중개보수 공급가액 138만원, 부가세 별도 여부, 실비 0원처럼 원화 금액으로 적으세요.
중개업무의 범위도 협의금액 옆에 남깁니다. 등기사항증명서와 건축물대장 확인, 임대인 신분·대리권 확인, 관리비·시설상태 설명, 특약 조율, 계약서와 확인·설명서 작성 중 무엇을 맡는지 적으면 단순히 매물을 보여 준 비용과 계약 완결 업무를 구분하기 쉽습니다.
계약 전 여러 사무소를 비교할 때는 상한요율만 비교하지 마세요. 중개업무의 정확성, 공제 또는 보증보험 정보, 실제 계약을 책임질 개업공인중개사, 확인·설명 자료와 총액을 함께 봅니다.
5. 문자만이 아니라 중개계약서와 확인·설명서에 남깁니다
공인중개사법 제22조에 따라 중개의뢰인은 물건의 위치·규모, 거래예정가격, 정한 중개보수와 준수사항을 적은 일반중개계약서 작성을 요청할 수 있습니다. 중개사무소에 매장 찾기를 맡기는 단계라면 구두 의뢰로 시작하더라도 보수와 유효기간을 문서로 정할 수 있습니다.
실제 임대차계약이 성립될 때 받는 중개대상물 확인·설명서에는 중개보수와 실비 금액, 산출내역을 적는 칸이 있습니다. 공식 서식도 주택 외 중개보수는 거래금액의 0.9% 이내에서 협의하고 부가가치세가 별도로 부과될 수 있다고 안내합니다.
계약 당일에는 설명서에 빈칸이 없는지 보고, 거래금액 × 합의요율이 사전에 받은 견적과 같은지 계산합니다. 나중에 채운다며 비워 둔 채 서명하지 말고 수정사항이 있으면 양쪽이 확인할 수 있게 고칩니다.
6. 부가세는 ‘별도일 수 있다’에서 끝내지 않습니다
중개대상물 확인·설명서의 공식 서식에는 부가가치세가 별도로 부과될 수 있다는 안내가 있습니다. 따라서 중개보수 견적을 받을 때 숫자 하나만 받지 말고 공급가액, 부가세와 실제 결제액을 나눠 요청하세요.
138만원이 부가세 포함 총액인지, 공급가액이라 추가 세액이 붙는지에 따라 준비할 돈이 달라집니다. 중개사무소의 사업자등록 상태와 발급할 증빙을 확인하되, 세금 적용을 사장님이 임의로 판단해 세액을 빼고 보내지는 마세요.
사업자등록 전 개인 명의로 계약하지만 개업비용으로 처리할 계획이라면 어떤 명의와 증빙이 필요한지 지급 전에 국세청 또는 세무대리인에게 확인하세요. 이미 다른 명의로 발급한 증빙을 나중에 고치는 일보다 결제 전에 정하는 편이 낫습니다.
7. 실비·권리금·시설양도 대가를 중개보수와 섞지 않습니다
공인중개사는 중개대상물의 권리관계 확인 또는 계약금 반환채무 이행 보장에 든 실비를 법령이 정한 범위에서 청구할 수 있습니다. 시행규칙은 권리관계 확인 실비 등을 청구할 때 영수증 첨부를 전제로 하므로, 서류비, 교통비, 계약진행비처럼 근거가 모호한 금액은 항목과 영수증을 요청하세요.
권리금 계약에는 기존 임차인의 영업시설·비품·거래처·점포 위치의 이익과 임차권 양도 문제가 함께 들어갈 수 있습니다. 임차권 양도 알선과 영업시설·무형가치 양도 알선은 법적 평가가 같다고 단정하기 어려우므로, 권리금 대가를 임대차 중개보수에 한 줄로 합치지 마세요.
권리금 컨설팅비, 시설양도 수수료, 자리 소개비가 있다면 누가 어떤 업무를 했을 때 발생하는지, 계약이 불성립하거나 임대인이 승낙하지 않을 때 환불되는지 별도 계약서로 정합니다. 금액이 크거나 임차권 양도와 시설·영업양도가 복잡하게 묶였다면 지급 전 지자체 중개업 담당 부서나 법률 전문가에게 개별 검토를 받는 편이 안전합니다.
8. 지급시기와 계약 불성립·해제 때 처리를 정합니다
공인중개사법 시행령은 중개보수 지급시기를 중개의뢰인과 개업공인중개사의 약정에 따르도록 합니다. 별도 약정이 없다면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날이 지급시기입니다. 계약서 작성일, 계약금일 또는 잔금일 중 언제 낼지를 미리 정할 수 있다는 뜻입니다.
중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 법에서 중개보수를 받을 수 없도록 합니다. 반대로 임대인이나 임차인의 단순 변심, 합의해제처럼 당사자 사정으로 계약이 끝난 경우에는 계약이 나중에 해제됐다는 이유만으로 보수 의무가 자동으로 사라진다고 단정하기 어렵습니다.
가계약금 단계에서 거래가 깨졌을 때도 실제로 임대차계약이 성립했는지, 중개업무가 어느 정도 완성됐는지, 깨진 원인과 사전 약정에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 그래서 계약 불성립, 본계약 체결 후 해제, 중개사의 확인·설명 잘못을 나눠 정산기준을 적어야 합니다.
9. 공동중개는 참여 업체 수보다 ‘내 총액’을 봅니다
매장을 소개한 사무소와 임대인 측 사무소가 다른 공동중개는 흔합니다. 이때 각 사무소의 역할과 정산 방식이 내부적으로 나뉘더라도 임차인은 자신이 부담할 중개보수 총액이 얼마인지 먼저 확인해야 합니다.
각 사무소에 0.9%씩 내야 한다, 한 곳에 보내면 된다는 말을 구두로만 듣지 마세요. 참여 사무소의 상호·등록번호, 임차인 측에서 받을 총액, 실제 수납 사무소와 증빙 발급 주체를 한 문서에 적습니다.
공동중개에 참여한 개업공인중개사는 확인·설명서에 함께 서명·날인하는 구조가 될 수 있습니다. 계약을 실제로 책임지고 설명한 개업공인중개사가 누구인지, 중개보조원만 계약 전 과정을 처리한 것은 아닌지도 확인하세요.
10. 최종 산출내역과 결제증빙을 한 폴더에 보관합니다
계약 당일에는 사전에 합의한 견적서와 중개대상물 확인·설명서의 중개보수 및 실비의 금액과 산출내역을 대조합니다. 거래금액, 요율, 공급가액, 부가세와 실비 중 하나라도 다르면 결제 전에 수정 이유를 확인하세요.
부동산 중개 및 대리업은 국세청이 안내하는 현금영수증 의무발행업종에 포함됩니다. 현행 소득세법은 의무발행업종 사업자가 부가세를 포함한 건당 거래금액 10만원 이상의 대가를 현금으로 받으면 상대방이 요청하지 않아도 현금영수증을 발급하도록 정합니다. 계좌이체로 지급할 때도 발급받을 번호와 용도를 미리 전달하세요.
사업자에게 필요한 적격증빙은 결제수단과 사업자 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 현금영수증과 세금계산서를 중복으로 요구하기보다 국세청 또는 세무대리인에게 맞는 증빙을 확인하고, 계약한 중개사무소의 상호·사업자번호와 입금계좌 예금주가 일치하는지 봅니다.
계약서, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서 사본, 중개보수 견적·합의문자, 최종 청구서, 이체확인증과 증빙을 같은 폴더에 보관하세요. 금액 분쟁이 생기면 계산식과 합의시점을 보여 주는 자료가 됩니다.
멈추고 다시 확인해야 하는 위험 신호
보증금과 월세를 묻지 않고 ‘상가는 원래 0.9%’라며 금액을 확정한다.
0.9%가 상한인지 실제 합의요율인지 설명하지 않는다.
월세에 100과 70 중 무엇을 곱했는지 산출내역을 주지 않는다.
주택과 상가가 섞인 건축물인데 적용 기준과 면적 비율을 확인하지 않는다.
가계약금을 먼저 보내면 중개보수는 나중에 정해 준다고 재촉한다.
요율만 말하고 공급가액·부가세·최종 결제액을 원화로 적지 않는다.
중개보수와 실비, 권리금·시설양도 알선 대가를 한 금액으로 청구한다.
실비라고 청구하면서 구체적인 지출 항목과 영수증을 제시하지 않는다.
공동중개 참여 사무소가 여러 곳인데 임차인이 낼 총액과 수납 주체가 없다.
일반중개계약서 또는 중개대상물 확인·설명서의 보수 산출내역을 비워 둔다.
중개보수 지급시기와 계약 불성립·해제 때 처리기준을 묻자 관행이라고만 답한다.
계약 상대방과 예금주의 관계를 설명하지 않은 채 제3자 개인 명의 계좌로 보내 달라고 한다.
현금이나 계좌이체를 요구하면서 현금영수증·세금계산서 등 증빙 발급을 피한다.
중개보수표, 중개사무소등록증이나 실제 책임질 개업공인중개사 확인을 거부한다.
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자주 묻는 질문
상가 중개보수는 무조건 거래금액의 0.9%를 내야 하나요?
아닙니다. 일반적인 상가처럼 주택 외 중개대상물의 0.9%는 법정 상한입니다. 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 실제 요율 또는 정액을 정합니다. 계약금 전에 상한액과 합의금액, 부가세 포함 여부를 문서로 받으세요.
상가 월세는 언제 월세에 70을 곱하나요?
먼저 보증금에 월세의 100배를 더해 1차 거래금액을 계산합니다. 그 결과가 5천만원 미만일 때만 보증금에 월세의 70배를 더하는 방식으로 다시 계산합니다. 보증금이 작다는 이유만으로 처음부터 70을 적용하는 것은 아닙니다.
중개보수에 부가세를 별도로 더해도 되나요?
공식 중개대상물 확인·설명서 서식은 부가가치세가 별도로 부과될 수 있다고 안내합니다. 다만 견적 숫자가 공급가액인지 부가세 포함 총액인지 먼저 확인해야 합니다. 중개사무소의 사업자 상태와 발급 증빙을 확인하고 공급가액·세액·최종액을 나눠 받으세요.
매장 임대차계약이 취소되면 중개보수도 안 내도 되나요?
취소 원인에 따라 다릅니다. 중개사의 고의·과실로 거래가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 법에서 중개보수를 받을 수 없도록 하지만, 당사자의 단순 변심이나 합의해제라면 보수 의무가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 계약 성립 여부, 해제 사유와 사전 약정을 갖고 개별적으로 확인해야 합니다.
공동중개면 두 부동산에 중개보수를 각각 내야 하나요?
참여 사무소 수만 보고 임차인이 각 사무소에 상한액을 반복해 내야 한다고 단정하지 마세요. 가계약금 전에 임차인이 부담할 총액, 사무소별 역할, 실제 수납 사무소와 증빙 발급 주체를 문서로 확인해야 합니다. 확인·설명서에 참여한 개업공인중개사 정보도 대조하세요.
중개보수를 계좌이체하면 현금영수증을 받을 수 있나요?
부동산 중개 및 대리업은 현금영수증 의무발행업종에 포함됩니다. 건당 10만원 이상 대가를 현금이나 계좌이체로 지급하는 경우 현금영수증 발급 기준을 확인하고, 결제 전에 발급번호와 지출증빙 용도를 전달하세요. 사업자라면 세금계산서 등 어떤 적격증빙이 맞는지 국세청 또는 세무대리인에게 먼저 확인하는 편이 좋습니다.
조사 기준
이 글은 2026년 7월 29일을 기준으로 현재 시행 중인 공인중개사법, 시행령과 시행규칙, 중개대상물 확인·설명서 서식, 소득세법과 국세청 현금영수증 안내를 확인해 작성했습니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조는 일반적인 상가 등 주택 외 중개대상물의 중개보수를 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하도록 하고, 월세가 있는 임대차의 거래금액 계산식을 보증금 + 월세 × 100, 그 결과가 5천만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70으로 정합니다.
공인중개사법 시행령 제27조의2에 따라 지급시기는 당사자 약정이 우선하고 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 법 제32조는 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소 또는 해제된 경우 중개보수를 받지 못하도록 합니다. 권리금·임차권 양도와 시설·영업가치의 알선 대가는 계약 구조에 따라 법적 평가가 달라질 수 있으므로 이 글에서 하나의 상한 계산식으로 단정하지 않았습니다.
국세청은 부동산 중개 및 대리업을 현금영수증 의무발행업종으로 안내합니다. 현행 소득세법 제162조의3은 의무발행업종 사업자가 부가세 포함 건당 10만원 이상 대가를 현금으로 받으면 상대방의 요청이 없어도 현금영수증을 발급하도록 정합니다. 구체적인 물건 구분, 보수 분쟁과 세금계산서·현금영수증 선택은 관할 시·군·구 부동산중개업 담당 부서와 국세청 또는 전문가에게 최신 기준을 확인하세요.
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