월세가 저렴해서 계약금을 보냈는데 건물주는 처음 듣는다고 했습니다
예비 사장님은 권리금 없이 바로 영업할 수 있다는 매장을 소개받았습니다. 현재 임차인은 본인이 계약자이고 남은 기간 동안 매장을 다시 빌려주는 데 문제가 없다며, 건물주에게는 나중에 알리겠다고 했습니다. 전대차계약서에는 보증금과 월세만 있었고 건물주 서명란은 비어 있었습니다.
계약금을 보낸 뒤 사업자등록을 준비하자 전대차계약서와 건물주 동의서를 추가로 확인해야 한다는 안내를 받았습니다. 연락한 건물주는 전대를 허락한 적이 없고 원임차인에게 밀린 차임도 있다고 답했습니다. 원임대차 종료일까지는 7개월뿐이었지만 전대차계약서에는 2년이 적혀 있었습니다.
이때 문제는 단순히 건물주가 전대를 알고 있었는지가 아닙니다. 누가 전대할 권한이 있는지, 건물주가 누구에게 어떤 범위의 사용을 동의했는지, 원계약이 끝나면 점유와 보증금이 어떻게 정리되는지가 서로 다른 문서에 연결돼 있어야 합니다. 현재 임차인의 구두 설명만으로 계약금부터 보내면 매장을 쓰기 전부터 세 당사자의 주장이 갈릴 수 있습니다.
핵심 정리
| 확인 항목 | 계약 전에 물을 질문 | 문서로 남길 내용 |
|---|---|---|
| 소유자·전대인 | 등기상 소유자와 원계약 임차인은 누구인가요? | 등기사항증명서, 신분·법인 확인, 원임대차계약서 |
| 전대 권한 | 원계약이 전대를 허용하나요? | 전대 금지·동의 조항, 임대인 서면 동의 |
| 동의 범위 | 누구에게 어느 공간과 업종을 허용하나요? | 전차인, 도면, 면적, 업종, 기간, 시설 변경 |
| 계약기간 | 원임대차는 언제, 어떤 사유로 끝날 수 있나요? | 원계약 종료일, 갱신 상태, 연체·해지 여부 |
| 보증금 | 누구에게 보내고 누가 돌려주나요? | 수령인, 반환 의무자, 지급일, 공제·상계 기준 |
| 월차임·관리비 | 건물주와 전대인 중 누구에게 내나요? | 항목별 수납 주체, 계좌, 영수증, 연체 처리 |
| 사업자등록 | 전대차에 필요한 서류가 모두 있나요? | 전대차계약서, 건물주 동의서, 도면, 인허가 서류 |
| 시설·원상복구 | 기존 시설은 누구 것이고 어디까지 복구하나요? | 인수 목록, 사진, 공사 동의, 원계약 복구 기준 |
| 원계약 변동 | 해지·갱신 거절·연체를 누가 언제 알리나요? | 직접 통지, 자료 제공, 조기 종료와 손해 처리 |
| 인도·정산 | 열쇠와 계량기, 미납금은 언제 끊나요? | 인수확인서, 검침, 관리비, 세금·공과금 정산 |
계약 전 10단계 확인 순서
- 1
등기사항증명서로 건물 소유자를 확인하고, 현재 임차인의 신분·법인 정보가 원임대차계약서의 임차인과 같은지 대조합니다.
- 2
원임대차계약서 전체와 갱신·변경 합의서를 받아 전대 금지, 임대인 동의, 업종, 사용 목적, 계약기간, 차임 연체와 해지 조항을 확인합니다.
- 3
건물주에게 직접 연락해 전대 의사를 확인하고 전차인, 매장 범위, 업종, 기간, 금액과 시설 변경을 특정한 서면 동의서를 받습니다.
- 4
전대할 공간을 도면에 표시하고 출입구·창고·주방·화장실·주차·간판·공용공간의 단독·공동 사용과 관리 책임을 적습니다.
- 5
계약금·보증금·월차임·관리비·공과금별 수령인, 입금계좌 명의, 영수증과 부가세, 연체 시 처리 순서를 분리합니다.
- 6
보증금 반환 의무자가 건물주인지 전대인인지 단정하지 말고 계약 종료 사유별 반환 주체, 기한, 공제 자료와 부족액 처리 방법을 정합니다.
- 7
관할 세무서와 업종 인허가 기관에 전대차계약서, 건물주 동의서, 사업장 도면과 시설 기준을 사전 확인하고 보완 조건을 계약에 반영합니다.
- 8
기존 시설·비품·간판·배관·전기·덕트의 소유와 하자, 공사 승인, 유지보수, 원상복구 범위를 사진과 목록으로 남깁니다.
- 9
원임대차의 차임 납부, 갱신·해지·명도 분쟁을 확인하고 건물주가 원계약 변동을 전차인에게 직접 통지하는 절차를 합의합니다.
- 10
세 당사자가 같은 최종본과 첨부 도면에 서명한 뒤에만 계약금을 지급하고, 입점일에 열쇠·계량기·관리비·공과금을 인수확인서로 정리합니다.
1. 소유자와 전대인의 신분부터 대조합니다
전대차계약의 상대는 건물주가 아니라 현재 임차인인 전대인입니다. 새로 들어가는 사람은 전차인입니다. 먼저 등기사항증명서의 소유자, 원임대차계약서의 임대인·임차인, 전대차계약서의 전대인·전차인 네 자리를 대조해야 합니다.
전대인이 개인이면 신분증의 이름을, 법인이면 법인명·대표자·사업자등록번호와 계약 권한을 확인합니다. 공동임차, 공동소유, 대리 계약이면 누가 동의하고 서명해야 하는지도 따로 봅니다. 원계약 사본을 보여 주지 않거나 첫 장만 보내 준다면 전대 금지·해지·원상복구 조항을 확인할 수 없습니다.
2. 건물주 동의는 전화가 아니라 특정된 서면으로 받습니다
민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하도록 하고, 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 건물주도 알고 있다는 말이나 중개인의 설명만으로 동의 범위와 시점을 증명하기는 어렵습니다.
동의서에는 건물 주소·호실, 전대인과 전차인, 전대 면적과 도면, 허용 업종, 전대 기간, 보증금·월차임, 공사·간판·원상복구와 재전대 금지를 적으세요. 건물주에게 등록된 연락처로 직접 확인하고 서명·날인일과 첨부 도면에도 표시합니다. 건물주가 동의한 사람과 실제 사업자등록 명의가 달라지면 다시 확인해야 합니다.
3. 전대 기간은 원임대차의 남은 기간 안에서 정합니다
전대인은 자신이 가진 사용 권한보다 긴 기간을 안정적으로 넘겨주기 어렵습니다. 원임대차 종료일, 갱신계약 체결 여부, 차임 연체와 해지 통지, 재건축·철거 특약을 확인하고 전대차 종료일을 그 안에서 정하세요. 곧 갱신될 예정은 갱신계약서가 아닙니다.
민법 제631조는 임대인의 동의를 얻은 전대에서 임대인과 임차인이 합의로 원계약을 종료하더라도 전차인의 권리가 곧바로 소멸하지 않는 경우를 정합니다. 그러나 기간 만료, 차임 연체 등 계약 위반에 따른 해지, 건물 인도 분쟁은 사실관계가 달라질 수 있습니다. 원계약이 왜 끝나는지에 따라 결과가 같다고 단정하지 말고 조기 종료 통지와 정산 조항을 별도로 두세요.
4. 매장 범위와 공용공간을 도면에 표시합니다
한 호실 전체를 전대하는지, 매장 일부와 주방·창고를 나눠 쓰는지에 따라 출입과 비용 구조가 달라집니다. 계약서의 일부, 안쪽 공간, 공용 사용 같은 표현만으로는 경계를 알기 어렵습니다. 벽·출입문·계량기·창고·화장실·주차·간판 위치를 도면에 색으로 표시하고 면적을 적으세요.
민법 제632조는 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우 제629조부터 제631조까지를 적용하지 않는 예외를 둡니다. 다만 어느 범위가 소부분인지, 원계약 특약과 실제 사용 형태가 무엇인지에 따라 다툼이 생길 수 있고 사업자등록·인허가 서류도 별개입니다. 예외라고 스스로 단정해 동의를 생략하기보다 건물주에게 공간과 업종을 특정해 서면 확인을 받는 편이 실무상 안전합니다.
5. 돈마다 수령인과 지급 조건을 나눕니다
전대차에는 계약금, 보증금, 월차임, 관리비, 전기·수도·가스, 시설·비품 대금이 섞일 수 있습니다. 각 돈을 건물주와 전대인 중 누구에게 보내는지, 계좌 명의와 영수증 발행 주체가 누구인지 표로 나누세요. 전대인이 건물주에게 낼 원차임과 전차인이 전대인에게 낼 전대차임은 같은 돈이 아닙니다.
민법 제630조는 임대인의 동의를 받은 전대에서 전차인이 임대인에게 직접 의무를 부담하고, 전대인에게 차임을 지급했다는 사정만으로 임대인에게 대항하지 못하는 경우를 정합니다. 그렇다고 모든 전차인이 건물주에게 월세를 직접 내야 한다는 뜻으로 단순화하지 마세요. 세 당사자가 수납 주체, 납부 확인, 원차임 연체 때 통지와 중복 지급 방지 절차를 계약서에 맞춰 정해야 합니다.
6. 보증금 반환 의무자를 계약서 첫 장에 적습니다
전차인이 전대인에게 보증금을 보냈다고 해서 건물주가 그 돈을 받았거나 반환 의무를 부담한다고 자동으로 볼 수는 없습니다. 원임대차 보증금과 전대차 보증금은 금액, 수령인과 반환 관계가 다릅니다. 전대인이 원보증금에서 돌려주겠다는 말도 건물주의 공제와 원계약 종료 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
전대차 종료, 원임대차 기간 만료, 전대인의 연체로 인한 해지, 건물 매각, 인허가 불가 등 종료 사유별 반환 의무자와 기한을 적으세요. 공제하려면 사진·견적·고지서 등 근거를 언제까지 주는지, 다툼 없는 금액은 먼저 반환하는지, 건물주가 보증금을 전대인에게 반환할 때 전차인에게 통지할지도 정합니다. 금액이 크면 3자 직접지급 합의, 보증수단 또는 별도 법률 검토를 고려하세요.
7. 사업자등록과 업종 인허가 서류를 먼저 확인합니다
국세청은 사업자등록을 사업장마다 신청하고 사업 개시 전 또는 시작일부터 20일 이내에 구비서류를 갖추도록 안내합니다. 임차 사업장은 임대차계약서 사본이 기본 제출서류이며, 국세청 세무서 안내에는 전대차인 경우 전대차계약서와 건물주의 전대동의서를 첨부하도록 적혀 있습니다.
음식점·미용업·학원·의료기관처럼 별도 신고·등록·허가가 필요한 업종은 사업자등록만 된다고 영업할 수 있는 것은 아닙니다. 하나의 호실을 나눠 쓰면 출입구, 면적, 조리장·화장실, 소방·피난, 건축물 용도와 도면 문제가 생길 수 있습니다. 계약 전 관할 세무서와 보건소·구청·교육청 등 담당 기관에 주소와 도면을 제시해 필요한 서류를 확인하세요.
8. 시설과 원상복구 기준은 원계약까지 거슬러 봅니다
전대인이 설치한 시설인지, 이전 임차인이나 건물주 소유인지 모르면 철거와 수리 책임이 섞입니다. 냉난방기, 주방 설비, 덕트, 전기 증설, 수도·가스 배관, 간판과 비품의 소유자·하자·유지보수 책임을 목록으로 만드세요. 입점 전 사진과 작동 영상을 날짜와 함께 남깁니다.
전대차계약에 현 상태 인수라고만 적어도 원임대차에는 더 넓은 원상복구 의무가 있을 수 있습니다. 전대인이 건물주에게 부담하는 복구를 전차인에게 모두 넘길 것인지, 전차인이 바꾼 부분만 복구할 것인지 3자가 확인해야 합니다. 공사는 건물주·전대인의 승인 순서, 도면, 시공업체, 하자와 철거비까지 연결하세요.
9. 원임대차의 연체와 종료 통지를 전차인도 받게 합니다
전차인이 전대차임을 제때 내더라도 전대인이 원차임을 연체하면 원임대차가 흔들릴 수 있습니다. 최근 납부 확인 자료, 임대인의 연체·해지 통지 여부와 명도 분쟁을 확인하세요. 전대인의 개인정보 전체가 아니라 해당 매장의 납부 상태와 계약 유지에 필요한 범위를 3자 확인서로 남길 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제13조는 일정 규정을 전대인과 전차인의 관계에 적용하고, 임대인의 동의를 받은 전차인이 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 안에서 임차인을 대신해 갱신을 요구할 수 있는 경우를 둡니다. 이것이 전차인과 건물주 사이에 새 직접 임대차가 자동으로 생긴다는 뜻은 아닙니다. 적용 범위와 갱신 가능 기간은 원계약과 구체적 사실관계를 확인해 판단해야 합니다.
10. 세 당사자가 같은 최종본에 서명한 뒤 인수합니다
전대차계약서, 건물주 동의서, 원임대차 확인서, 공간 도면과 시설 목록의 주소·당사자·기간·금액이 모두 맞는지 마지막으로 대조합니다. 빈칸과 수기 수정에는 세 당사자가 확인하고 각자 동일한 최종본을 보관하세요. 계약금은 이 확인이 끝난 뒤 계약서상 수령인 명의 계좌로 보냅니다.
입점일에는 열쇠·출입카드, 전기·수도·가스 계량기, 관리비와 공과금 기준일, 시설 상태와 비품 수량을 함께 촬영합니다. 전대인이 퇴거하거나 연락이 끊겨도 건물주에게 통지할 주소와 연락처가 남아 있어야 합니다. 서류 제공과 인허가가 지연될 때 입점일·차임 시작일도 자동으로 늦춰지는지 적으세요.
전대차에서 세 관계를 한 문장으로 섞지 마세요
건물주가 허락했으니 전대인이 보증금을 못 돌려줘도 건물주가 주겠지처럼 서로 다른 관계를 한 문장으로 연결하면 위험합니다. 계약서에는 아래 세 관계를 각각 적고, 필요한 부분만 3자 합의로 연결하세요.
- 건물주와 전대인: 원임대차의 기간, 차임, 해지, 원상복구와 보증금 관계
- 전대인과 전차인: 전대차의 보증금, 차임, 시설 사용, 반환과 손해배상 관계
- 건물주와 전차인: 전대 동의 범위, 직접 의무, 통지, 공사·업종 승인과 필요한 3자 정산 관계
전대동의서 한 장이 원임대차의 모든 위험을 없애지는 않습니다. 반대로 건물주와 직접 계약하지 않았다고 해서 건물주에 대한 의무가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 돈, 기간, 공간, 통지와 반환을 관계별로 나누면 누가 무엇을 해야 하는지 확인하기 쉬워집니다.
이런 신호가 보이면 계약금 송금을 멈추세요
전대인이 원임대차계약서 전체를 보여 주지 않고 본인이 계약자라는 말만 반복한다.
건물주 연락처를 주지 않거나 계약금을 보낸 뒤 동의를 받아 주겠다고 한다.
건물주 동의서에 전차인, 주소·호실, 전대 범위, 업종과 기간이 비어 있다.
원임대차 종료일보다 전대차 종료일이 늦지만 갱신계약서가 없다.
전대 범위를 도면에 표시하지 않고 주방·창고·화장실·주차를 구두로 함께 쓰라고 한다.
계약금·보증금을 계약 당사자가 아닌 제3자 또는 현금 계좌로 보내라고 한다.
보증금은 건물주가 돌려준다고 하지만 건물주가 그 조항에 서명하지 않는다.
원임대차 차임·관리비 연체와 해지 통지 여부를 확인해 주지 않는다.
사업자등록이나 영업신고는 무조건 된다고 하면서 건물주 동의서·도면 제공은 거부한다.
기존 시설의 소유자와 하자, 원상복구 범위가 현 상태라는 말로만 적혀 있다.
건물주와 전대인이 원계약 변동을 전차인에게 통지하는 조항을 거부한다.
계약서 빈칸이 남아 있거나 첨부 도면·시설 목록 없이 오늘 서명해야 한다고 재촉한다.
인허가 불가, 건물주 동의 철회 주장, 원계약 조기 종료 때 계약금·보증금 반환 조항이 없다.
중개인이나 전대인이 법적으로 아무 문제 없다는 말만 하고 확인 가능한 문서를 주지 않는다.
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자주 묻는 질문
건물주가 전화로 허락했다고 하면 전대동의서 없이 계약해도 되나요?
전화 통화만으로는 동의한 전차인, 공간, 업종, 기간과 공사 범위를 나중에 확인하기 어렵습니다. 건물주 본인과 소유권을 확인하고 주소·호실, 전대인·전차인, 도면, 업종, 기간과 금액을 적은 동의서를 받으세요. 통화 내용과 서면 조건이 다르면 서명된 최종 문서를 기준으로 다시 확인합니다.
매장 일부만 빌리면 건물주 동의가 필요 없나요?
민법 제632조는 건물의 소부분 사용에 제629조부터 제631조까지를 적용하지 않는 예외를 두지만, 어느 범위가 소부분인지와 원계약 특약·실제 사용 형태에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 사업자등록과 업종 인허가 서류도 별개입니다. 공간과 업종을 도면으로 특정해 건물주의 서면 확인을 받는 편이 안전합니다.
전대차 보증금은 계약이 끝나면 건물주에게 받을 수 있나요?
전차인이 전대인에게 지급한 보증금을 건물주가 자동으로 반환한다고 단정할 수 없습니다. 계약서의 수령인과 반환 의무자, 건물주의 3자 합의 여부를 확인하세요. 정상 종료와 원계약 조기 종료별 반환일, 공제 증빙과 다툼 없는 금액의 우선 반환을 적고 큰 금액은 별도 보증수단이나 법률 검토를 고려합니다.
전대차 기간을 원임대차보다 길게 적을 수 있나요?
종이에 더 길게 적는 것과 그 기간 동안 안정적으로 매장을 사용할 수 있는지는 다릅니다. 원임대차 종료일과 갱신 완료 여부, 연체·해지 사유를 확인하고 전대 기간을 원계약의 실제 권한 안에서 정하세요. 갱신이 되지 않거나 원계약이 조기 종료될 때의 계약금·보증금·시설비 정산도 따로 적습니다.
전대차계약서만 있으면 사업자등록을 할 수 있나요?
국세청 안내상 임차 사업장은 임대차계약서 사본을 제출하고, 세무서 안내에는 전대차인 경우 전대차계약서와 건물주 전대동의서를 준비하도록 되어 있습니다. 실제 제출서류는 개인·법인, 사업장 일부 사용과 업종에 따라 달라질 수 있으므로 관할 세무서에 주소·도면과 계약 구조를 제시해 먼저 확인하세요. 인허가 업종은 담당 기관 확인도 별도입니다.
전대인이 원래 월세를 연체하면 전차인은 어떻게 대비하나요?
계약 전 원임대차의 최근 납부 상태와 해지 통지 여부를 확인하고, 건물주가 연체·해지·갱신 거절을 전차인에게도 직접 알리는 3자 통지 조항을 두세요. 전차인이 전대차임을 냈다는 사실만으로 원임대차 연체 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 중복 지급을 막으면서 시정할 수 있도록 수납 주체와 납부 확인 절차를 계약서에 정합니다.
조사 기준
이 글은 2026년 8월 5일을 기준으로 2026년 3월 17일 시행 민법 제629조부터 제632조, 2026년 5월 12일 시행 상가건물 임대차보호법 제13조, 법무부의 2026년 5월 12일 개정 상가건물 임대차 표준계약서와 국세청 사업자등록 제출서류 안내를 확인해 작성했습니다.
민법 제629조는 임대인 동의 없는 임차권 양도·전대를 제한하고 위반 시 임대인의 해지 가능성을 정합니다. 제630조는 동의받은 전대에서 전차인의 임대인에 대한 직접 의무와 원임대차 권리행사가 유지되는 구조를, 제631조는 임대인과 임차인의 합의 종료 때 동의받은 전차인의 권리를 다룹니다. 제632조는 임차건물 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우의 예외를 둡니다.
상가건물 임대차보호법 제13조는 갱신요구 등 일부 규정을 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용하고, 임대인 동의를 받은 전차인의 갱신요구 관련 규정을 둡니다. 국세청은 사업자등록을 사업장마다 신청하고 임차 사업장의 임대차계약서 사본 등을 제출하도록 안내하며, 세무서 안내에서는 전대차계약서와 건물주 전대동의서를 명시합니다. 구체적인 권리·반환 책임과 인허가 가능 여부는 계약 구조, 건물·업종과 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 분쟁이 예상되거나 보증금이 크면 상가임대차 상담 또는 법률·세무 검토를 받으세요.
