한국인 매장 임차인이 계약 만료 직전 임대료 인상 통지를 받고 원계약과 납부내역을 확인한 뒤 갱신요구서를 도달 증빙과 함께 보내는 4컷 안내 이미지
조건 협상 중이라는 말만 남기지 말고, 갱신 의사와 계약 조건에 대한 의견을 분리해 기록하세요.

만료 두 달 전, 월세와 관리비를 크게 올려야 갱신해 준다는 연락이 왔습니다

카페를 7년째 운영한 사장님은 임대차계약이 두 달 뒤 끝난다는 연락을 받았습니다. 임대인은 다음 계약부터 월세를 12% 올리고 정액 관리비도 별도로 받겠다고 했습니다. 부동산 중개사는 아직 시간이 있으니 만나서 협의하면 된다고 했고, 사장님은 문자로 조건을 조금 낮춰 달라고 답했습니다.

문제는 그 답장에 계약을 계속하겠다는 의사가 명확히 적혀 있지 않았다는 점입니다. 원계약 뒤 작성한 갱신합의서 두 장의 날짜도 서로 달랐고, 한 번 밀렸다가 낸 월세가 어느 달 차임인지 정리되지 않았습니다. 임대인은 며칠 뒤 새 임차인을 알아보겠다고 통보했습니다.

매장 임대차 갱신에서는 언제부터 임대차가 시작됐는지, 갱신요구가 법정 기간 안에 도달했는지, 거절 사유가 있는지, 변경 조건이 어떤 규칙을 적용받는지를 나눠 봐야 합니다. 협상만 하다가 갱신 의사를 남기지 않거나, 자동으로 연장될 것이라고 기대하면 영업 장소와 인테리어 비용이 동시에 흔들릴 수 있습니다.

한국인 카페 사장님이 임대료 인상 안내와 여러 장의 임대차 갱신계약서, 월세 입금내역을 펼쳐 놓고 만료일을 확인하는 장면
원계약, 갱신합의서, 임대료 입금내역과 임대인 통지를 한 자리에 모아 최초 시작일과 이번 만료일을 먼저 확정하세요.

핵심 정리

확인 항목 갱신 전에 물을 질문 문서로 남길 내용
최초 계약일 전체 임대차는 언제 시작됐나요? 원계약 시작일, 갱신일, 임대인 변경일
갱신요구 기간 이번 만료일의 6개월 전과 1개월 전은 언제인가요? 발송일, 도달일, 수신자, 전달 방법
갱신 의사 조건 협상이 아니라 갱신요구라고 명확히 썼나요? 주소·호실, 종료일, 갱신요구 문장
총 임대차기간 이번 갱신으로 최초 계약부터 10년을 넘나요? 최초 시작일, 새 종료일, 적용 법령 시점
거절 사유 임대인이 어떤 사실과 조항을 근거로 거절하나요? 연체·전대·파손·철거 계획과 증빙
차임 납부 3기 차임액에 이른 연체 사실이 있나요? 월별 청구액, 지급일, 충당 월, 미납액
보증금·차임 인상액은 어떤 기준으로 계산했나요? 현재액, 제안액, 인상률, 적용일, 부가세
관리비 어떤 항목이 얼마씩 포함되나요? 항목별 금액, 산정식, 검침, 정산주기
묵시적 갱신 환산보증금과 적용 규칙을 확인했나요? 환산액, 법정·민법상 갱신 여부, 해지 효력일
종료·분쟁 갱신하지 않으면 언제 무엇을 인도하나요? 종료 통지, 원상복구, 보증금, 조정 자료

만료 전 10단계 확인 순서

  1. 1

    원계약, 모든 갱신계약·변경합의서, 건물 매매 통지와 등기사항증명서를 모아 최초 임대차 시작일, 현재 임대인과 이번 종료일을 확정합니다.

  2. 2

    종료일을 기준으로 갱신요구 가능 기간인 만료 6개월 전부터 1개월 전까지를 달력에 표시하고, 도달 지연을 고려해 내부 발송 마감일을 더 앞당깁니다.

  3. 3

    주소·호실·계약 종료일과 계약갱신을 요구한다는 문장을 명확히 적어 임대인 본인 또는 적법한 대리인에게 내용과 도달일이 남는 방법으로 보냅니다.

  4. 4

    최초 임대차부터 새로 원하는 종료일까지 전체 기간을 계산하고, 2018년 10월 16일 전후 계약이라면 10년 규정의 적용 시점도 판례와 전문가에게 확인합니다.

  5. 5

    월별 차임·관리비 청구액, 입금일, 충당된 월과 남은 금액을 표로 만들고 무단 전대, 중대한 파손, 철거·재건축 계획 등 갱신 거절 사유 후보를 점검합니다.

  6. 6

    임대인이 갱신을 거절하면 구체적인 사실, 법적 근거와 증빙을 요청하고 단순히 새 임차인을 받겠다는 설명만으로 결론 내리지 않습니다.

  7. 7

    현재 보증금·차임과 임대인의 제안액을 나란히 적고 환산보증금을 계산해 차임 증액 상한과 갱신 특례 중 어떤 규칙을 검토할지 구분합니다.

  8. 8

    관리비는 일반관리비·청소비·경비비·전기료·수도료 등 포함 항목, 항목별 금액과 산정·검침·정산 기준을 요청해 갱신계약서 별지에 붙입니다.

  9. 9

    묵시적 갱신을 기대한다면 환산보증금 초과 여부와 적용 법조를 먼저 확인하고, 계속 영업 또는 종료 의사를 만료 전 문서로 분명히 합니다.

  10. 10

    합의된 계약기간, 보증금·차임·관리비, 수선·원상복구와 특약을 최신 표준계약서와 대조한 뒤 양쪽이 같은 최종본에 서명하고, 분쟁 시 조정·상담용 자료를 보관합니다.

1. 최초 계약일과 이번 만료일을 한 줄로 연결합니다

갱신요구권의 10년은 새 계약서를 쓸 때마다 다시 시작하는 기간이 아닙니다. 원칙적으로 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간을 기준으로 계산합니다. 원계약 뒤 보증금이나 차임만 바꾼 합의서, 기간을 연장한 계약서, 임대인이 바뀐 통지를 시간순으로 배열하세요.

건물이 매매돼 임대인이 바뀌었다고 최초 임대차기간이 자동으로 초기화되는 것도 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제3조는 일정 요건을 갖춘 임대차에서 건물 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 정합니다. 현재 등기상 소유자, 임대할 권한이 있는 사람과 갱신 통지를 받을 주소를 확인하되, 전체 기간은 원계약부터 따로 계산하세요.

2. 갱신요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 도달시킵니다

현행 상가건물 임대차보호법 제10조제1항은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 정합니다. 마지막 날에 발송하는 방식은 주소 오류, 부재와 수령 다툼을 만들 수 있으므로 만료 두세 달 전을 내부 마감으로 잡는 편이 실무상 안전합니다.

전화로 계속 장사하고 싶다고 말하거나 임대료만 흥정하면 나중에 갱신요구가 있었는지 다툴 수 있습니다. 법에 특정 서식만 써야 한다고 정해진 것은 아니더라도, 계약 목적물과 종료일, 갱신 의사를 명확히 적고 임대인에게 도달했다는 자료를 남겨야 합니다. 내용증명과 배달증명, 수신 확인이 되는 전자문서, 문자·이메일 등 여러 수단을 상황에 맞게 함께 쓰세요.

3. 총 10년은 자동 보장도, 새 10년 계약도 아닙니다

제10조제2항의 10년은 임차인이 정해진 사유와 기간을 지켜 갱신을 요구할 수 있는 전체 범위입니다. 임대인이 한 번에 10년짜리 계약서를 써야 한다는 뜻도 아니고, 임차인이 아무 통지도 하지 않아도 같은 조건이 10년간 자동 유지된다는 뜻도 아닙니다. 갱신될 때마다 실제 기간과 조건, 적용 법률을 확인해야 합니다.

2018년 10월 16일 개정 전부터 이어진 오래된 임대차는 적용례가 중요합니다. 대법원은 10년 규정이 개정 시행 후 처음 체결되거나, 개정 전 계약이 시행 후 종전 법에 따라 유효하게 갱신되는 경우에 적용된다고 설명했습니다. 개정 전에 체결돼 종전 5년의 갱신 가능 기간을 이미 채운 계약처럼 경계에 있는 사례는 날짜만 보고 단정하지 말고 계약서 전체를 법률 전문가에게 보여 주세요.

4. 임대인의 갱신 거절은 이유와 사실을 분리해 확인합니다

법 제10조제1항은 갱신 거절 사유를 열거합니다. 3기의 차임액에 해당하는 연체 사실, 거짓이나 부정한 방법의 임차, 상당한 보상을 제공한 합의, 임대인 동의 없는 전대, 고의 또는 중대한 과실에 의한 파손, 목적 달성이 어려운 멸실, 일정한 철거·재건축 사유와 그 밖의 중대한 의무 위반 등이 포함됩니다.

임대인이 직접 쓰겠다, 새 임차인을 구했다, 건물을 손볼 예정이다라고 말한 것만으로 실제 거절 사유와 증빙이 확인된 것은 아닙니다. 특히 철거·재건축이라면 계약 체결 당시 구체적으로 고지된 계획인지, 안전 우려나 다른 법령에 따른 공사인지 등 법 조문이 정한 구조를 대조해야 합니다. 사유를 서면으로 받고 사실자료와 일정을 요청하세요.

한국인 매장 임차인이 최초 계약일과 만료일, 월별 임대료 입금내역, 환산보증금과 갱신 거절 사유 확인표를 항목별로 대조하는 장면
갱신요구서 옆에 계약 연혁, 차임 납부표와 거절 사유 자료를 붙여 날짜와 금액이 서로 맞는지 확인하세요.

5. 차임 연체는 현재 잔액만 보지 말고 월별 이력을 봅니다

법 제10조제1항제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신 거절 사유로 둡니다. 또한 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 3기는 단순히 세 번 늦었다는 횟수가 아니라 계약상 차임액을 기준으로 계산해야 하므로 월별 원장을 확인하세요.

몇 달 뒤 밀린 돈을 냈더라도 과거 연체가 갱신 거절 사유에 해당하는지 다툼이 생길 수 있습니다. 입금액이 오래된 차임, 관리비, 연체료 중 어디에 충당됐는지도 쟁점이 됩니다. 은행 이체내역만 모으지 말고 임대인의 월별 청구서, 세금계산서, 영수증과 상계·충당 합의를 함께 정리하세요.

6. 임대료 인상률은 환산보증금부터 계산하고 협의합니다

갱신요구에 따라 갱신되는 임대차는 원칙적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 법이 정한 범위에서 증감할 수 있습니다. 법 제11조와 현행 시행령 제4조가 적용되는 경우 증액청구는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 넘지 못하고, 계약이나 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 하지 못합니다.

다만 모든 매장에 같은 결론을 바로 적용하면 안 됩니다. 환산보증금은 보증금 + 월 차임 × 100으로 계산하고 지역별 기준과 비교합니다. 기준을 초과하는 임대차에도 계약갱신요구권의 주요 조항은 적용되지만, 갱신 시 차임·보증금 조정에는 제10조의2의 특례가 있고 묵시적 갱신 조항의 적용도 달라질 수 있습니다. 보증금, 월세, 부가세 포함 여부와 지역을 넣어 계산한 뒤 증액 근거를 검토하세요.

7. 관리비는 갱신계약서에서 항목과 산정식을 다시 씁니다

2026년 5월 12일부터 시행된 상가건물 임대차보호법 제19조의2는 법 적용범위 안에서 임차인이 관리비 내역 제공을 요청할 수 있고, 요청받은 임대인이 내역을 제공하도록 정합니다. 시행령 제8조는 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 냉난방·급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료, 전기·수도·가스 사용료, 정화조·폐기물 처리비와 건물 보험료 등 14개 항목을 구분합니다.

월 관리비가 10만 원 미만이면 항목별 금액을 생략하고 포함 항목만 표시하는 간소화가 가능할 수 있습니다. 환산보증금에 따른 법 적용범위도 확인해야 하지만, 법정 요청권 해당 여부와 별개로 갱신계약서에는 정액·실비 구분, 각 항목, 배분 기준, 검침일, 증빙 열람과 정산일을 적을 수 있습니다. 월세 인상분을 이름만 관리비로 바꾸는 구조인지 총 고정비로 비교하세요.

8. 묵시적 갱신은 환산보증금에 따라 규칙이 다를 수 있습니다

법 제10조제4항이 적용되는 임대차에서 임대인이 법정 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 보고 존속기간은 1년으로 봅니다. 이 경우 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

그러나 환산보증금이 지역별 기준을 초과하면 법 제10조제4항·제5항이 그대로 적용되지 않고 민법상 묵시 갱신 규칙을 검토해야 할 수 있습니다. 해지 통고 뒤 효력 발생 시점도 달라질 수 있습니다. 아무 말 없었으니 1년 자동연장이고 언제든 3개월 뒤 나갈 수 있다고 먼저 결론 내리지 말고 환산보증금과 실제 통지 내용을 확인하세요.

9. 나가기로 했다면 갱신거절과 인도 일정을 함께 보냅니다

대법원은 2024년 판결에서 상가 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절 통지를 한 경우에도 묵시적 갱신이 인정되지 않고 만료일에 종료한다고 보았습니다. 임대인에게 정해진 갱신 거절·조건 변경 통지기간과 달리, 상가 임차인의 갱신거절 통지기간을 법이 따로 제한하지 않았다는 취지입니다.

그렇더라도 마지막 날 통지는 원상복구, 시설 철거, 재고 처분과 보증금 반환 일정을 꼬이게 합니다. 갱신하지 않기로 했다면 종료일, 영업 종료일, 원상복구 범위와 확인일, 열쇠 인도, 공과금 검침, 보증금 반환계좌와 동시이행 일정을 충분히 앞서 합의하세요. 권리금 회수나 신규임차인 주선이 필요한 경우에는 별도 법률관계와 기한을 함께 검토해야 합니다.

한국인 매장 임차인과 임대인이 갱신계약서의 임대료와 관리비 항목, 계약기간을 최종 확인하고 각각 서명하는 장면
갱신요구의 도달 증빙을 보관하고, 합의된 기간·금액·관리비·수선 조건이 같은 최종본에 반영됐을 때 서명하세요.

10. 분쟁이 생기면 계약 연혁과 도달 증빙을 한 묶음으로 만듭니다

갱신 거절이나 임대료 조건으로 다투기 시작하면 긴 대화 캡처만 제출하기보다 사건 순서를 한 장으로 정리하세요. 최초 계약일부터 갱신요구 발송·도달일, 임대인의 회신일, 연체 주장 월, 인상 통지일과 만료일까지 날짜를 표로 만들고 각 행에 계약서·입금증·우편조회·사진 파일명을 연결합니다.

상가건물 임대차보호법은 상가건물임대차분쟁조정위원회를 두고 있습니다. 조정 가능 여부와 관할은 대한법률구조공단, 한국토지주택공사 또는 한국부동산원 등 운영기관에 확인할 수 있습니다. 다만 갱신요구 기간이 임박했거나 인도소송·가처분 등 절차가 시작됐다면 조정만 기다리지 말고 변호사나 대한법률구조공단 132 상담으로 대응 기한부터 확인하세요.

이런 신호가 보이면 서명과 퇴거 합의를 멈추세요

  • 원계약 없이 최근 갱신계약서 한 장만 보고 최초 임대차 시작일을 계산한다.

  • 부동산에서 알아서 연장해 준다는 말만 믿고 임대인에게 갱신요구를 보내지 않는다.

  • 만료 1개월 전 마지막 날에 우편을 발송하고 도달 여부를 확인하지 않는다.

  • 임대료를 낮춰 달라는 협상 문장만 보내고 계약갱신을 요구한다는 말을 쓰지 않는다.

  • 새 계약서를 쓸 때마다 10년이 다시 시작된다고 설명한다.

  • 임대인이 바뀌었으므로 과거 임대차기간과 납부내역은 관계없다고 한다.

  • 월세를 모두 냈다는 말만 있고 월별 청구액·입금액·충당내역이 없다.

  • 갱신 거절 사유를 직접 사용 또는 새 임차인이라고만 말하고 사실자료를 주지 않는다.

  • 철거·재건축 예정이라고 하지만 공사 사유, 범위와 일정 자료가 없다.

  • 환산보증금 계산 없이 모든 매장의 임대료 인상 상한이 같다고 단정한다.

  • 월세 인상분을 정액 관리비로 옮기면서 포함 항목과 산정 근거를 공개하지 않는다.

  • 묵시적 갱신이므로 언제 나가도 즉시 종료된다고 설명한다.

  • 갱신계약서에 변경되지 않은 원상복구·수선·해지 특약을 다시 확인하지 않는다.

  • 갱신 거절 통지와 함께 권리 포기, 즉시 퇴거 또는 보증금 공제 합의에 서명을 재촉한다.

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자주 묻는 질문

상가 임대차 계약갱신요구권은 계약할 때마다 10년씩 새로 생기나요?

아닙니다. 원칙적으로 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사합니다. 갱신계약서를 새로 쓰거나 건물주가 바뀌었다고 자동으로 새 10년이 시작되는 것은 아닙니다. 원계약부터 모든 갱신기간을 이어서 계산하세요.

임대인이 직접 매장을 쓰겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있나요?

직접 사용이라는 말만으로 결론을 내리기보다 법 제10조제1항의 구체적인 거절 사유에 해당하는 사실이 있는지 확인해야 합니다. 임대인에게 거절 사유, 적용 조항과 증빙을 서면으로 요청하고, 철거·재건축 주장이라면 계획과 일정 자료도 확인하세요.

과거에 월세 3개월분을 밀렸다가 모두 냈으면 갱신할 수 있나요?

법은 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실을 갱신 거절 사유로 규정하므로 나중에 지급했다고 위험이 항상 사라진다고 단정하기 어렵습니다. 월별 청구액과 충당내역, 당시 합의와 지급일을 정리해 구체적인 사실관계로 법률 검토를 받으세요.

갱신할 때 임대료를 10% 올리겠다고 하면 무조건 거절할 수 있나요?

환산보증금과 적용 규정을 먼저 확인해야 합니다. 법 제11조와 시행령 제4조가 적용되는 경우 증액청구는 5% 상한과 1년 제한을 받지만, 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 임대차의 갱신에는 별도 특례가 적용될 수 있습니다. 현재액·제안액·인상률과 근거를 서면으로 받고 전문가에게 확인하세요.

만료일까지 아무 연락이 없으면 자동으로 1년 연장되나요?

법 제10조제4항이 적용되는 임대차라면 일정 요건 아래 같은 조건으로 1년 묵시 갱신될 수 있습니다. 그러나 환산보증금이 기준을 초과하면 해당 조항이 그대로 적용되지 않고 민법상 묵시 갱신을 검토해야 할 수 있습니다. 계약 특약과 실제 통지 내용까지 함께 확인하세요.

갱신요구는 꼭 내용증명으로 보내야 하나요?

법이 내용증명만을 유일한 방식으로 정한 것은 아니지만, 갱신 의사의 내용과 임대인에게 도달한 날짜를 입증할 수 있어야 합니다. 주소와 수신자를 확인해 내용증명·배달증명 등을 활용하고, 문자나 이메일로도 같은 문장을 보내 수신 회신을 남기면 증빙 관리에 도움이 됩니다.

조사 기준

이 글은 2026년 8월 9일을 기준으로 2026년 5월 12일 시행 상가건물 임대차보호법과 2026년 7월 1일 시행 같은 법 시행령, 법무부의 2026년 5월 12일 개정 상가건물임대차표준계약서와 대법원 판례를 확인해 작성했습니다.

현행법 제10조는 갱신요구 기간, 총 10년 범위, 갱신 거절 사유와 묵시적 갱신을 규정하고, 제10조의8은 3기 차임액 연체 시 해지를 정합니다. 제2조와 시행령 제2조는 환산보증금과 지역별 적용기준을 두며, 기준을 초과하는 임대차에도 갱신요구권의 주요 조항은 적용되지만 묵시적 갱신과 차임 조정은 적용 구조가 다를 수 있습니다. 제11조와 시행령 제4조는 적용대상에서 차임·보증금 증액 기준과 1년 제한을 정합니다.

2026년 시행된 제19조의2와 시행령 제8조는 법 적용범위 안에서 관리비 내역 요청과 제공 항목을 정합니다. 대법원은 10년 규정의 2018년 개정 적용례와, 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절을 통지한 경우 묵시적 갱신이 성립하지 않는다는 기준을 제시했습니다. 계약 체결 시점, 환산보증금, 과거 연체, 전대, 철거계획과 통지 도달 여부에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 큰 보증금이나 영업장 이전이 걸린 분쟁은 변호사·대한법률구조공단과 개별 검토하세요.